우리가 살고있는 소공주택이 만들어지는 과정에 대해 알아볼까요??

안녕하세요~

집앤사 1기 명예기자단 정재엽과장입니다.

지난번 말씀드린 일조권에 대해 잘 기억하고 계신가요?? 이번시간에는 우리가 살고 있는 소공주택이 어떻게 만들어지는지에 대해 알려드리겠습니다.


그럼 시작해 볼까요??


Step 1. 사업부지 찾기

소공주택을 만들기 위해서는 가장 먼저 사업부지를 찾아야겠죠??
사업부지를 찾기위해서는 여러 가지 방법이 있겠지만 도심에서 오래된 건물을 매입하여 재건축을 하는
소공주택의 특성상 지역내의 부동산을 활용하는 경우가 많습니다. 다만 부동산의 수도 상당히 많고, 좋은 사업부지를
차지하기 위한 경쟁이 매우 치열하여 매일매일 부지런하게 여러 부동산을 방문하여 사업부지를 찾고 있습니다.
물론 꼭 부동산의 중개를 의존하는 것 보다는 직접 토지주와 협의하여 매입 또는 공동사업을 진행하는 등
여러 방법이 있지만 여러 가지 면에서 지역 부동산과 협업하여 진행하는 것이 가장 효율적이다 판단하여 진행하고 있습니다.


Step 2. 사업성 검토

앞서 말씀드린 방법으로 사업부지를 찾아 왔다면 그 다음번에는 어떤 일을 해야할까요??
바로 각 사업부지의 사업성을 분석 해야겠죠? 해당 업무는 찾아온 여러 사업부지중 가장 뛰어난 곳을 찾는 것인데요.
사업성을 검토하기 위해서는 지난시간에 알려드린 일조권 계산과 다른 법령을 종합하여 면적계산에 들어갑니다.
면적계산에 대해 간단하게 말씀드리면 우리가 검토하고 있는 사업지위에 얼마만큼의 규모로 건물을 지을 수 있는지 계산한다고 보시면 되겠습니다.
면적검토가 끝나면 룸타입 구성에 들어가는데요. 각 층에 몇 개 호수를 구성할 것인가를
대략적으로 결정하는 절차입니다. 물론 해당 업무를 진행하기 전에 우리가 검토중인 사업부지의
수요를 예측하여 수요에 맞게 타입 구성을 해야겠죠??
마지막으로는 해당 사업지가 사업성이 있는 지역인지 판단해야겠죠?? 좁게는 사업지 근방부터 넓게는 해당 지역구 전체까지..
종합적으로 모든 부분을 검토하여 분양가를 설정 하여 해당 사업지가 사업성이 있는지 없는지 정확히 판단하게 됩니다.


Step 3. 계획 설계

1차적인 사업성 검토가 완료가 되면 실제 계획 설계에 들어가게 됩니다. 계획 설계는 사업성 검토당시 계획했던
면적계산과 룸타입 구성이 실제로 가능한지에 대해 협력 설계사무소를 통해 확인을 하는 과정입니다.
계획대로 나온다면 특이사항 없이 진행이 되고, 만약 변동이 생긴다면 전 단계인 사업성검토를 다시 해야겠죠...??


Step 4. 사업부지 매매계약

계획설계까지 모두 이상없이 진행되었다면 사업부지 매매계약을 체결 단계에 접어드는데요. 아무래도 해당 단계부터
실질적인 자금이 투입되는 단계이니 상당히 예민하고 신중한 단계입니다. 실제 계약서는 공인중개사를 통해 작성되게
되지만 일반적인 주택의 매매와 다르게 사업부지매매계약은 계약서 내용과 조건이 매우 까다롭습니다.
앞선 단계가 다 통과되더라도 실제 매매계약에서 무산되는 경우가 많아 신경이 가장 많이 쓰이는 단계입니다.


Step 5. 상품기획

계약이 끝났다면 이제 최초에 기획했던 것들을 조금 더 다듬고 구체화 시키는 작업에 들어가야죠?
우리는 이 단계를 상품기획이라 칭하는데요. 이 상품기획은 어떻게 진행되는지 말씀드리겠습니다.
먼저 상품기획을 위해서 시장분석 및 판매를 담당하는 마케팅부문과 디자인과 시공을 담당하는 건설부문,
그리고 전체적인 진행과 수익관리를 담당하는 기획부문까지 회사내 주요 부서들이 모두 모여 진행합니다.
상품기획을 위한 가장 기본은 우리 사업지 근처에 무엇이 있고 어떤 특성을 가지고 있는지 여부인데요.
해당 업무는 실제 사업지로 나가 인근을 모두 발로 뛰며 구석구석 무엇이 있는지 모두 파악합니다.
그러면서 해당 사업지의 특성을 파악하며 이 특성을 어떻게 더 살릴지에 대해서도 고민을 하게 되죠.
근처의 세부적인 특징을 파악 했으면 넓게도 봐야겠죠?? 광역단위의 특성을 파악하면서 인구 이동, 가구 구성의 특징,
연령대 등 우리가 파악할 수 있는 모든 것을 파악하여 과연 새로지어질 우리 집앤사에 입주하실 고객분들은 어떤분일까를
계속해서 고민하고 분석하게 됩니다.
여기까지 끝나고 컨셉이 확정되었다면 컨셉에 맞는 디자인을 구성해야겠죠? 이 때 회사 내의 전담 설계 디자인팀과
협의하여 내부 부터 외관까지 전체적인 디자인 구성에 들어가게 됩니다. 또한 계획 도면을 기준으로 하여 거주자의
동선도 고려하여 도면 검토까지 추가적으로 합니다.
이렇게까지 상품기획이 모두 끝났다면 설계사무소를 통하여 관할 구청에 실제 건축허가를 접수하고, 공사 현장소장님께서는 실제 공사를 준비하게 됩니다.


Step 6. 금융권 선정

부동산 개발과 뗄래야 뗄 수 없는 것이 무엇일까요?? 당연 금융이겠죠??
사업부지의 매매계약과 실제 건축허가까지 진행 될 때 쯤이면 금융권 선정과 대출 실행을 진행 하는데요.
협력 금융사와의 금리 등 여러 조건을 협의하고 PF대출을 진행합니다.


Step 7. 최종 잔금 및 공사 시작
모든 작업이 끝났다면 계약해 놓은 사업부지의 잔금을 치루고 소유권이전까지 진행하고 기존 건물의 철거를 시작으로 실제 공사에 들어가게 됩니다.




여기까지가 우리 소공주택이 만들어지는 과정에 대해 소개해 드렸는데요.
물론 이것 뿐만 아니라 공사부터 최종 분양완료까지 더더욱 많은 일들이 있지만 해당 내용은 다음시간에 소개해드리도록 하겠습니다.
제가 간략하게 말씀드렸지만 위 업무만 진행하는데도 우리 집앤사의 모든 구성원들의 노력과 시간이 들어갑니다.
하지만 이 모든 것은 미래 집앤사에 거주하시게 될 입주민들을 위한 일이니 항상 즐겁게 일하고 있다는 사실만 기억해주시면 감사드리겠습니다.


이상 오늘은 소공주택이 만들어지는 과정에 대해 소개해드렸고 다음시간에 더 유익한 내용을 소개해 드리겠습니다.


감사합니다~